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viernes, 1 de octubre de 2010

Otra de ascensores y comunidades de propietarios: esta vez gana la comunidad aunque no como habría merecido SAP Salamanca 9-IX-2010

Es la Sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca de 9 de septiembre de 2010. Que Salamanca es parte de la España profunda es indiscutible, pero que se cite a Castán Tobeñas para hablar de los contratos de adhesión es un poco demasiado
se ha de significar que por contratos de adhesión se entienden aquellos en que el contenido, o lo que es lo mismo, las condiciones de reglamentación son obra de una sola de las partes, de tal modo que el otro contrayente no presta colaboración alguna a la formación del contenido contractual quedando así sustituida la ordinaria determinación bilateral del contenido del vínculo por un simple acto de aceptación o adhesión al esquema predeterminado unilateralmente (Castán Tobeñas).
La Comunidad de Propietarios resuelve el contrato por “el precio excesivo de mantenimiento de los ascensores”. La cláusula dudosa es la que establece una duración (¡oh casualidad!) de 10 años para el contrato de mantenimiento. Al Juez no le parece excesiva dado que se trata del
“mantenimiento de nada menos que seis ascensores, lo que puede implicar para la empresa prestadora del servicio de la necesaria instalación de una infraestructura y contratación de personal para ello”.
Que se lo apunten los de laboral: para poner en marcha la infraestructura de personal y material necesaria para mantener seis ascensores, hay que tener una previsión temporal de 10 años. El Presidente de la Comunidad no acudió al juicio (costes de agencia) de manera que
“tampoco se ha probado suficientemente y precisamente por desidia de la Comunidad demandada, si realmente este plazo vino impuesto obligatoriamente por la empresa y si no era posible acudir a otras de las muchas empresas de mantenimiento de ascensores que existen en el mercado”.
Y, a continuación, una ingenuidad (“a mi no me dan miedo las balas, sino ¡la velocidad que cogen cuando las disparan!”)
El problema por lo tanto no es el de la duración del contrato, sino el de las consecuencias de la rescisión unilateral del mismo, ya que la citada cláusula seis establece que en este caso la parte que rescinda indemnizara a la otra parte con un importe equivalente a las cuotas pendientes de vencimiento del contrato, tomando como base el importe de la última cuota facturada. En base a esta cláusula la demandante ejercitará la acción de reclamación de nada menos que 38.164 € que corresponde a 58 meses (desde julio de 2007 a mayo de 2012) a razón de 658 euros, sin incluir el IVA.
Lo que es “evidentemente” abusivo.
“al establecerse una cláusula penal desorbitada, que no parece justificada suficientemente, por mucho que la empresa precise contar con personal cualificado, operarios, en unas determinadas proporciones según el número de aparatos elevadores de los que debe hacerse cargo, así como de material y repuestos suficientes. Los supuestos perjuicios económicos deben probarse, sin que sea de recibo hacer consideraciones de carácter general y cuantificarlos en el equivalente al servicio dejado de prestar durante casi cinco años, puesto que en menor lapso de tiempo puede la empresa adaptarse perfectamente a las nuevas circunstancias que para ello puede suponer dejar de mantener seis ascensores. En su recurso la demandante se refiere a la orden de 23 de septiembre de 1987, según la cual a nivel provincial las empresas conservadoras contarán al menos con un operario cualificado con categoría de oficial por cada 75 aparatos o fracción a conservar y dispondrán además un local con teléfono, repuestos y demás medios necesarios para atender eficazmente su trabajo.
Yo creo que esa OM de 23-IX-1987 está derogada y derogada. Pero, en todo caso, esos requisitos de “infraestructura” constituyen una barrera de acceso al mercado, notable.
Al Juez le parece que hay que reducir la cláusula y considera 18 meses como suficiente.
Así las cosas, y constituyendo la citada cláusula una auténtica cláusula penal, que aparecen reguladas en los artículos 1152 y siguientes del Código Civil , éste Tribunal puede hacer uso de la facultad moderadora prevista en el artículo 1154 del mismo código , modificando equitativamente la pena, puesto que evidentemente la misma es abusiva al obligar al pago de una indemnización evidentemente desorbitada para lo que puede ser el perjuicio normal sufrido por la empresa de mantenimiento de ascensores. Si tenemos en cuenta que se pactó una duración de 10 años, que se han prestado servicios durante cinco años y un mes, resolver el contrato cuatro años y 11 meses antes de la fecha de duración pactada, se considera absolutamente razonable y ajustado a la realidad el conceder a la empresa de elevadores una indemnización que en modo alguno puede ser superior a los 18 meses de indemnización, es decir a 11.844
Lo lógico hubiera sido calificar como nula la cláusula de duración de 10 años, entender que el contrato era de duración indefinida (por anulación de la cláusula de duración) y considerar que, habiendo durado ya más de 5 años, la Comunidad de propietarios podía terminarlo ad nutum preavisando con un mes. El Juez finaliza reconociendo que, en este tema, las Audiencias han ido cada una por su lado.

1 comentario:

Anónimo dijo...

La Instrucción Técnica Complementaria MIE-AEM-1, aprobada por Orden del Ministerio de Industria y Energía, de 23 de septiembre de 1987, sigue vigente. Ha sido modificada por otros reglamentos, como la Orden de 12 de septiembre de 1991, que cambió su denominación a "Instrucción Técnica Complementaria sobre ascensores movidos eléctrica, hidráulica u oleoeléctricamente", pero sigue vigente su art. 16, que establece los requisitos que deben cumplir las empresas conservadoras: 1 trabajador por cada 75 ascensores, seguro de responsabilidad civil de 60.000 euros por accidente, local de negocio con teléfono por cada provincia en la que opere, y, al menos, un ingeniero superior o técnico y dos operarios cualificados.
Puede ser que al fin y al cabo las empresas de mantenimiento si requieran de una cierta seguridad contractual para gestionar sus recursos y cumplir con las múltiples obligaciones que impone la maraña de normativa del sector.
Un saludo,
DGA

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