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miércoles, 6 de diciembre de 2017

Arcanos registrales. Inscripción en el registro de propiedad de una compraventa de un usufructo ante un notario gibraltareño: suficiencia y equivalencia del poder

goura victoria


Goura Victoria


“No se entiende un carajo”

Schopenhauer

Ni se les ocurra hacer las cosas que hacía Ignacio González, no sólo porque está mal corromperse, sino porque tendrán que hacer un doctorado, por lo menos, para poder ejecutar los negocios jurídicos correspondientes. Si van a infringir la Ley, no se fíen de sus abogados porque, una de dos, o les están engañando o les están engañando. No se pueden hacer legalmente cosas ilegales. Se puede ocultar más o menos bien (esta es la cualidad que se exige a los abogados de los facinerosos) la ilegalidad pero hacer legalmente algo ilegal es un oxímoron. Ninguna simpatía para la gente que tiene inmuebles en Marbella y constituye una sociedad en Delaware para “colocarla” como propietaria del inmueble y, cuando va a vender el inmueble, otorga la escritura de compraventa – del usufructo en este caso – ante un notario de Gibraltar en lugar de hacerlo ante un notario del lugar donde está el inmueble y lo hace un administrador de esa compañía pantalla que, a su vez, es un profesional de colocarse como administrador de sociedades. Huele todo bastante mal (la RDGRN se refiere a que no entra en el tema del blanqueo). No deja de ser curioso que la sociedad que le vendió el ático a González en Marbella fuera una sociedad de Delaware, que, aunque no es un paraíso fiscal (es un Estado de los EE.UU.), sí que es sede societaria de muchas sociedades opacas.

Se pretende la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura de «compraventa de usufructo» autorizada en Gibraltar por el notario don Eric Charles Ellul, el día 17 de agosto 2012, por la que un representante de la sociedad «Parr Properties, LLC», domiciliada en Delaware, vendió a la ahora recurrente el usufructo de la finca registral número 6.910 del Registro de la Propiedad de Marbella número 1.

La intervención del representante de la vendedora es reseñada en el título de la siguiente forma: «La primera parte compareciente, en nombre y representación de (Gibraltar) Trustees Limited en nombre y representación de la sociedad Parr Properties LLC (…); actúa en su calidad de director, cargo para el que fue nombrado en escritura otorgada el 17 de agosto de 2012 ante el Notario de Gibraltar don Eric Charles Ellul (…) Tienen a mi juicio, según intervienen, capacidad suficiente, para otorgar la presente escritura».

Obsérvese que la sociedad de Delaware estaba administrada por una sociedad de Gibraltar que se dedica a eso, a aparecer como administrador de sociedades (“Gibraltar Trustees Limited”) y, por tanto, parece evidente que el inmueble de Marbella no es de nadie de Delaware ni de nadie de Gibraltar.


De manera que, cuando se pretende inscribir la escritura de compraventa del usufructo, otorgada por un notario de Gibraltar, el registrador deniega la inscripción y la DGRN confirma la nota del registrador. Básicamente – creo, porque, estoy con Schopenhauer, no se entiende un carajo – porque no ha quedado acreditado, conforme al Derecho español que es el aplicable porque el inmueble está en España, que el que comparece a vender en nombre de la sociedad de Delaware como vendedora tuviera poder de representación de la sociedad vendedora y tampoco que el juicio del notario de Gibraltar diciendo que, a su jucio, sí que la tenía, sea suficiente porque – creo – el juicio del notario de Gibraltar no es equivalente al juicio que hacen los notarios españoles. Y luego hay otro lío con el carácter voluntario u orgánico del poder de representación de un “director” de una sociedad de Delaware.

b) En su escueta calificación el registrador señala, como defecto, lo siguiente: «(…) Examinado el documento, se observa que falta el juicio de suficiencia de las facultades representativas del director de la entidad vendedora, y falta el juicio de equivalencia de la escritura del nombramiento de dicho director de la entidad, otorgada en el extranjero (…)»; suspende la inscripción y afirma que «deberá aportarse la escritura de nombramiento del director de la citada entidad vendedora, a los efectos de comprobar la equivalencia de dicho documento público exigida por la legislación española para estos casos (…)».

c) El recurrente alega lo siguiente: – Dando por supuesta la inaplicabilidad del Reglamento (CE) número 593/2008 al caso, las facultades de representación ejercitadas en el supuesto concreto se sujetan a la legislación propia de Gibraltar, al ser en tal territorio donde de facto se han ejercitado las facultades concretas conferidas en virtud del nombramiento como director del otorgante. –

Respecto del juicio de equivalencia, dando por sentado que la legislación española no resulta de aplicación respecto de la dimensión interna, externa, ni formal del apoderamiento voluntario en el supuesto concreto, el documento público extranjero cuya inscripción se solicita es equivalente a los documentos notariales españoles, sin que el Registrador haya determinado de forma expresa un solo motivo que justifique la ausencia de esa equivalencia. –

siguen varias páginas de apretada letra y…

3. Entrando ya en el defecto tal como ha sido expresado por el registrador en su calificación, debe decidirse si está o no fundado en Derecho en cuanto expresa que «falta el juicio de suficiencia de las facultades representativas del director de la entidad vendedora, y falta el juicio de equivalencia de la escritura del nombramiento de dicho director de la entidad, otorgada en el extranjero (…)».

En primer lugar, dado que existe un elemento de extranjería, debe determinarse cuál es la ley aplicable conforme a la norma de conflicto…. debe aplicarse el Código Civil, según el cual la ley personal de las personas jurídicas es la determinada por su nacionalidad y rige todo lo relativo a la capacidad, constitución, representación, funcionamiento, transformación, disolución y extinción (artículo 9.11), y, respecto de la representación voluntaria, de no mediar sometimiento expreso, se le aplica la ley del país en donde se ejerciten las facultades conferidas (artículo 10.11).

En el presente caso no consta si se trata de representante orgánico o voluntario (la escritura calificada se limita a expresar que el compareciente «actúa en su calidad de director» de la sociedad vendedora, «cargo para el que fue nombrado en escritura otorgada» el mismo día ante el mismo notario autorizante, de Gibraltar.

“director” es el término inglés para “administrador” o “consejero”, un diccionario habría bastado, claro,

Pero tanto si se trata de representación orgánica como de representación voluntaria, el negocio instrumentado en ejercicio del poder conferido, esto es, la compraventa del inmueble, por aplicación de la regla dispuesta en el artículo 4.1.c) del Reglamento (CE) número 593/2008, se rige también por la ley española, que es la que también regula el acceso de dicho negocio a los libros del Registro de la Propiedad.

Y la aplicación del Derecho español se extiende también a la determinación de si el vendedor tenía poder para vender (la DGRN llama a eso, al parecer, con una palabra inglesa “autoridad”). Bueno, no en cuanto a si el notario puede acreditar que el representante del vendedor tenía poder para vender

. Por lo que se refiere a la acreditación fehaciente de las facultades representativas del otorgante, en la escritura autorizada por un notario español la reseña que el notario realice de los datos identificativos del documento auténtico y su juicio de suficiencia de aquellas facultades representativas harán fe, por sí solas, de la representación acreditada, en los términos establecidos en el artículo 98 de la Ley 24/2001. Pero este precepto legal no es aplicable a la acreditación de la representación que se rija por la ley extranjera, como ocurre en el presente caso.

Así que el notario español que interviene, debe acreditar que “en tal extremo” (el de la acreditación de la representación)

… la escritura otorgada ante notario extranjero es equivalente a las que autorizan los notarios españoles.

Consecuentemente, si el documento del que emana la representación ha sido otorgado en el extranjero, corresponde al notario español que autorice el negocio representativo, asegurarse de la equivalencia de aquel con nuestros documentos públicos, además de la suficiencia de las facultades conferidas.

Pero (¿por qué “pero”?) en caso de que el negocio representativo haya sido otorgado en el extranjero con base en un poder de representación foráneo, es necesario acreditar esa equivalencia, para que el documento extranjero se tenga como propio documento público, por ser equivalente al español, y goce de sus prerrogativas y de las valencias que le reconoce nuestro ordenamiento.

Esa declaración o acreditación puede constar en el mismo documento público que pretenda inscribirse o realizarse en documentación complementaria expedida por un funcionario competente al respecto, o incluso por aportación de otros medios de prueba.

Si se trata de representación voluntaria conferida en el extranjero, el registrador calificará la eficacia formal del poder (legalización, apostilla y traducción, en su caso) y, además, que exprese el cumplimiento de los requisitos de equivalencia del poder otorgado en el extranjero… es decir, que la autoridad extranjera haya intervenido en la confección del documento desarrollando funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas en la materia de que se trate y surta los mismos o más próximos efectos en el país de origen, que implica juicio de identidad, de capacidad y de legitimación de los otorgantes y que resulta sustancial y formalmente válido conforme a la ley aplicable (artículos 10.11 y 11 del Código Civil), si bien el registrador, bajo su responsabilidad, puede apreciar esa equivalencia (cfr. artículo 36 del Reglamento Hipotecario, que es fuente de la cooperación jurídica internacional –vid. la disposición adicional primera, en relación con el artículo 2, de la Ley 29/2015-).

Como se ha recordado en la Resolución de 5 de enero de 2017 el artículo 36 del Reglamento Hipotecario (al que se remite el artículo 5 del Reglamento del Registro Mercantil) posibilita que el Derecho extranjero pueda ser acreditado, entre otros medios, mediante aseveración o informe de un notario, …   En definitiva,


la declaración de equivalencia sobre el documento extrajudicial de apoderamiento hecha por notario español será suficiente para la inscripción en el Registro de la Propiedad del acto dispositivo efectuado con base en el mismo.


… Tratándose del juicio de suficiencia del artículo 98 de la Ley 24/2001 el notario español tiene la obligación inexcusable de emitirlo (artículo 166 del Reglamento Hipotecario y Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de mayo de 2008), mientras que el informe de equivalencia puede ser emitido o no por el notario, toda vez que éste no está obligado a conocer el Derecho extranjero y atendiendo al criterio de que el documento extranjero debe ser equivalente al documento público español a los meros efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, al exigir el artículo 3 de la Ley Hipotecaria titulación pública, como regla general, y sin que ello sea esencial a efectos extrarregistrales (vid. también el artículo 60 de la Ley de cooperación jurídica internacional en materia civil y la disposición adicional tercera de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria, antes transcritos).

Como señaló este Centro Directivo en la Resolución de 17 de abril de 2017, el juicio de suficiencia en caso de actuación representativa constituye una obligación del notario cuya competencia exclusiva al respecto ha sido reiteradamente reconocida…  pero esto es así sólo respecto de las escrituras otorgadas ante notario español. Por el contrario, la acreditación del principio de equivalencia no es un requisito estructural de la escritura pública autorizada por notario español ni compete en exclusiva a éste, lo que resulta del todo lógico si, como se ha reiterado, la autoridad española no está obligada a conocer el derecho extranjero.

Como se ha expresado anteriormente, la declaración de que la autoridad extranjera actúa en términos equivalentes al notario español puede ser llevada a cabo en el mismo instrumento público o mediante la aportación de documentación complementaria ya sea expedida por notario español o extranjero ya por otro funcionario con competencia al respecto o incluso por la aportación de otros medios de prueba. Se trata de constatar que el documento extranjero cumple los requisitos que el ordenamiento jurídico español exige para que pueda provocar una alteración del contenido del Registro


… Lo que ocurre es que, siendo juicios distintos, el de suficiencia y el de equivalencia, aquél cuando se produce de forma expresa necesariamente ha de implicar el de que el poder es equivalente. Si el notario español autorizante de la escritura otorgada por el apoderado hace un juicio expreso de que el poder que se le exhibe es suficiente para el otorgamiento, cabalmente tendrá que haber apreciado su equivalencia conforme al Derecho español (ex artículos 58 y 60 de la ley de cooperación jurídica internacional en materia civil).


De lo contrario no sería suficiente. El juicio de equivalencia notarial no tiene por qué ajustarse a fórmulas sacramentales, ni tiene que necesariamente adoptar la forma de informe separado, sino que basta la reseña del documento extranjero, el nombre y residencia del notario autorizante, la ley extranjera conforme a la cual se ha autorizado y la existencia de la apostilla o legalización, en su caso, y que el notario con base en las circunstancias del caso y a su conocimiento de la ley extranjera hiciera constar bajo su responsabilidad «que el poder reseñado es suficiente para el otorgamiento de esta escritura de (…), entendiendo que el mismo es funcionalmente equivalente a los efectos de acreditar la representación en el tráfico jurídico internacional» o fórmulas similares.

Por lo demás, el funcionario español al que más propiamente compete la emisión de ese juicio es el notario, quien de esta forma, mediante la emisión del correspondiente documento en que plasme su opinión oficial al respecto, complementará en forma y medida adecuada el documento extranjero para que éste tenga plena efectividad en nuestro país (precisamente, el poder –formalizado el 25 de abril de 2017 ante un notario belga- por el que se acredita la representación otorgada por la recurrente para la interposición del presente recurso incluye también facultades para «comparecer ante Notario español con el fin de que éste efectúe el preceptivo juicio de equivalencia de la Escritura Pública de Compraventa de Usufructo. A estos efectos, se entenderá por juicio de equivalencia (…), sin carácter limitativo, el análisis jurídico a realizar por el Notario español de conformidad con el artículo 10.1 del Código Civil, el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, los artículos 33, 34, 36 y 37 del Reglamento Hipotecario, el artículo 60 de la Ley 29/2015 de Cooperación Jurídica Internacional en Materia Civil y Mercantil y la Disposición Adicional Tercera de la Ley 15/2015, de Jurisdicción Voluntaria (…)»).


En el presente caso


la objeción del registrador, al calificar el negocio susceptible de inscripción formalizado en escritura ante notario extranjero, se centra en el título representativo del otorgante, al que son aplicables «mutatis mutandis» las consideraciones anteriores.

Como se ha expuesto, ni siquiera se expresa qué tipo de representación se ejercita – orgánica o voluntaria-. Pero, al tratarse de una sociedad, la actuación del titular registral debe realizarse a través de los órganos legítimamente designados de acuerdo con la Ley y normas estatutarias de la entidad de que se trate, o de los apoderamientos o delegaciones conferidos por ellos conforme a dichas normas, lo que debe especificarse y acreditarse (vid. Resolución de 12 de abril de 1996, citada expresamente por la Resolución de 12 de abril de 2002).

Cabe recordar que, según la regla novena del artículo 51 del Reglamento Hipotecario, en la inscripción debe expresarse «(…) también, en su caso, las circunstancias de la representación legal o voluntaria, las personales que identifiquen al representante, el poder o nombramiento que confieran la representación y, cuando proceda, su inscripción en el Registro correspondiente».

En el caso de este expediente nada se expresa en la escritura calificada

  • sobre las facultades representativas de quien la otorga en nombre de la sociedad vendedora,
  • ni sobre la equivalencia formal y material, no ya de esa escritura respecto de las otorgadas por notarios españoles, sino del documento que constituye el título representativo.

Por ello, no puede reputarse suficiente para acreditar la legalidad y existencia de la representación alegada en nombre del titular registral a los efectos de la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad.

Es la Resolución de la DGRN de 6 de noviembre de 2017

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