El otro blog para cosas más serias

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martes, 10 de abril de 2018

Propiedad en el common law y en el Derecho continental

undecimo mandamiento de la ley de dios thefromthetree


foto: @thefromthetree


Lo que sigue es una traducción libre de algunos párrafos del trabajo que se cita al final. Entender el sistema inglés – y norteamericano – de derechos reales es complicado. Lo más interesante (para los que aplican el Derecho) es la referencia, al final, al caso del rascacielos en Canary Wharf frente a cuya construcción se presentó una demanda por parte de los propietarios de fincas vecinas. La resolución del caso implicaba la aplicación de sectores distintos del Derecho en Inglaterra y en Alemania. Esto ocurre a menudo y responde a la distinta comprensión del “problema”. En cierto sentido, ocurre algo parecido, por ejemplo, en la aproximación a problemas tan distintos como la regulación del aborto, la adopción por parejas homosexuales o la más amplia o menos amplia utilización del Derecho Penal para regular las conductas sociales.


La diferencia más notable entre los sistemas de common law y de Derecho continental en el campo de la propiedad se encuentra en la propiedad inmueble (terrenos).

La diferencia se debe principalmente a cómo se concibe la posición del que ostenta algún derecho sobre el terreno.

En el Derecho continental, un individuo prueba que es dueño de un terreno, normalmente, por referencia a algún registro público donde se inscriben los derechos reales sobre inmuebles. Si el propietario arrienda el terreno, el arrendatario tiene un derecho a ocupar el terreno pero, en principio, sus derechos son puramente obligatorios, sin eficacia real o erga omnes.

En los sistemas de common law, la dogmática del derecho de propiedad sobre inmuebles deriva históricamente de la época del feudalismo. En el common law, una persona adquiere un derecho – un título (estate) – a poseer un terreno. No adquiere la propiedad. Estos derechos, por tanto, consisten en el derecho a poseer de forma exclusiva un terreno por un período de tiempo. La forma más simple de estate y la más amplia en cuanto a los derechos que atribuye al titular es la fee simple que da derecho al titular a poseer en exclusiva la tierra durante toda su vida y más allá – es un derecho heredable – salvo que muriese intestado y sin herederos. Esto significa, en la práctica, que se trata de un derecho de duración ilimitada. Otros tipos de derechos (estates) son el derecho vitalicio (the life estate) y el devengo (the entail) que han desaparecido prácticamente en los Derechos modernos.

Al final de la Edad Media surgió un nuevo tipo de título que, basado en el arrendamiento perdura hasta hoy (y tiene características de un derecho real, esto es, eficacia erga omnes): el arrendamiento real (the leasehold estate). El origen de este derecho real se encuentra en que los juristas empezaron a aceptar que el arrendatario pudiera defender su título cuando un tercero usurpaba la tierra arrendada, de forma que a los arrendatarios cuyo derecho a poseer y explotar las tierras provenía de un contrato con el propietario se les atribuyó una acción para recuperar dichas tierras que podía ejercitarse frente a cualquier tercero, una acción típicamente reservada a los propietarios, esto es, a los terratenientes en la Edad Media (acción reivindicatoria). De modo que los juristas del common law concluyeron que un arrendatario de este tipo también tiene un derecho de propiedad.

La prueba del título, en el common law, sea este del dominium o de cualquier estate incluyendo el leasehold se logra por referencia a las transmisiones o cesiones del terreno en cuestión. Todos los documentos correspondientes a esas transacciones se describen colectivamente como "títulos de propiedad" (“title deeds”) que, en la actualidad, han sido sustituidos normalmente por un registro público. Pero el registro recopila títulos de propiedad. No es un registro de fincas o inmuebles, sino de derechos sobre inmuebles. Dogmáticamente, se dice que en el common law no hay un concepto de propiedad. La que sigue es una típica formulación de un libro de texto sobre Derecho de Cosas inglés:

<<Todos los títulos sobre un terreno se basan en última instancia en la posesión en el sentido de que el título del demandante prevalece frente a todos los que no puedan demostrar mejor derecho a poseer (seisin). La posesión  es la base del derecho y puede decirse sin excesiva exageración que en lo que respecta a la tierra no existe en Inglaterra un derecho de propiedad, sino solo un derecho a poseer>>

Esta comprensión de los Derechos reales sobre inmuebles contrasta fuertemente con el Derecho Romano clásico. Las acciones romanas afirmaban que la cosa vindicada (reivindicada) era algo a lo que el demandante tenía un título absoluto. De esta formulación procesal se construyó un concepto singular de "dominium" que se mantuvo por los juristas incluso después de que dejó de corresponderse con el Derecho aplicable…

He argumentado que las concepciones de propiedad son esencialmente amalgamas no definidas ex ante de poderes o derechos a usar, controlar y transmitir. La ley no dice: porque X posee algo, tiene derecho a hacer las siguientes cosas A, B,… Z en relación con el objeto 0. Más bien lo que ocurre es que cuando hay una disputa respecto de un uso en particular del bien, el Derecho establece que dado que X es el propietario, tiene derecho a actuar de esa manera a menos que haya alguna razón en contra de que lo haga. La situación jurídica en cada caso concreto en relación con un bien concreto es la que resulta del concepto de propiedad que sea aplicable y de las reglas particulares que limitan ese derecho de propiedad. El common law utiliza como punto de partida una concepción no-técnica de la propiedad y unos derechos sobre las cosas que se definen en la disputa sobre ellos. Esto era también lo que ocurría en el Derecho romano clásico a pesar de la obsesión por el “dominium”. Los juristas romanos definieron el usufructo y las distintas clases de servidumbres sobre predios pero no tenían que determinar lo que el que tenía el dominium sobre un terreno agrícola o sobre una vaca podía o no podía hacer porque todo el mundo lo sabía. Los sistemas modernos de Derecho continental tienen definiciones de la propiedad tan abstractas que el contenido real y concreto tiene que determinarse recurriendo a criterios extrajurídicos, a criterios sociales sobre su significado.

En el ámbito de los títulos y de las inmisiones o de la usurpación o de las relaciones de vecindad, las diferencias entre el common law y el civil law son importantes. Pero en lo que se refiere al contenido del derecho, esas diferencias desaparecen. Por tanto, es perfectamente posible que se cite una sentencia de un tribunal de un país de civil law en una de un país de common law cuando la cuestión a dilucidar se refiere a las facultades que ostenta, en relación con la tierra, el titular de un derecho real sobre ella.

Un ejemplo reciente es la sentencia de la Cámara de los Lores sobre si la construcción de un rascacielos en la zona de Canary Wharf de Londres que provocaba interferencias en la recepción de la señal de televisión a los vecinos de la zona constituía una inmisión que éstos no tenían por qué soportar. No había un precedente inglés pero sí una sentencia del BGH alemán según la cual, los vecinos no tenían derecho a impedir al propietario usar su propiedad como tuviera por conveniente porque la construcción tuviera tal efecto. Bastaba con que el propietario construyera dentro de los límites de su terreno… Lord Goff afirmó que

<<la solución alemana parece basarse en que la idea de que el remedio aplicable tiene que fundarse en los derechos de propiedad de ambas partes (en las relaciones de vecindad) que, como son contiguos, tienen que conciliarse entre sí. Sin embargo, en Derecho inglés, el caso se trata como un caso de responsabilidad extracontractual (law of torts) aunque las consideraciones de política jurídica que subyacen a las normas en uno y otro caso parecen ser semejantes>>


James W. Harris, The Elusiveness of Property, 2010

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